Ενημέρωση σε σχέση με τροποποίηση της Παραγράφου 1(β) (i) και (ii) και 3 του Ογδόου Παραρτήματος που τέθηκε σε ισχύ από 11/11/2022

Ημερομηνία: 29 Μαΐου 2023

Α. Τι αφορούν οι τροποποιήσεις
1. Με την τροποποίηση της Παραγράφου 1(β) σημεία (i) και (ii) που επήλθε στις 11/11/2022, η παράδοση ακίνητης ιδιοκτησίας με χρονικό ορίζοντα 5 ετών από την αποπεράτωση τους καθίσταται φορολογητέα συναλλαγή αν συντρέχουν οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

(α) Το ακίνητο παραδίδεται μια ή περισσότερες φορές εντός 5 ετών από τον χρόνο αποπεράτωσης του και
(β) δεν τέθηκε σε πραγματική χρήση από μη συνδεδεμένο πρόσωπο για περίοδο περισσότερη από 24 μήνες

2. Η τροποποιημένη παράγραφος 3 του Ογδόου Παρατήματος, καθορίζει τις έννοιες: (α) Αποπεράτωση κτηρίου ή τμήματος του
Να είναι ικανό να τεθεί στη χρήση που προορίζεται

(β) Πραγματική χρήση
Τη χρησιμοποίηση του επί συστηματικής βάσης (για 24 μήνες αλλά όχι κατά ανάγκη συνεχόμενους)

(γ) Συνδεδεμένο πρόσωπο
Όπως καθορίζεται στην Παράγραφο 1(4) του Τετάρτου Παρατήματος

Σημειώνεται ότι η παράγραφος 1(β)(ii) καλύπτει τη μεταβίβαση της κατοχής ακινήτου δυνάμει συμφωνίας που προβλέπει ότι θα μεταβιβασθεί και το ακίνητο σε κάποιο χρόνο στο μέλλον καθώς συμφωνίες μίσθωσης με δικαίωμα εξαγοράς. Η πιο κάτω ανάλυση ισχύει και για αυτές τις περιπτώσεις.

Β. Ποιες είναι στην πράξη οι επιπτώσεις των πιο πάνω τροποποιήσεων

(α) Η μεταβίβαση κτηρίων ή τμημάτων τους εντός 5 ετών από την αποπεράτωση τους, ενδεχομένως να υπόκεινται σε φορολόγηση ακόμη και αν το ακίνητο είχε χρησιμοποιηθεί για ένα καθορισμένο χρονικό διάστημα πριν την μεταβίβαση του.

(β) Το χρονικό διάστημα πραγματική χρήσης το οποίο δεν απαλλάσσει το ακίνητο από την φορολόγηση καθορίστηκε σε 24 μήνες νοουμένου τέτοια χρήση πραγματοποιείται από μη συνδεδεμένο πρόσωπο. Η πραγματική χρήση των 24 μηνών μπορεί να είναι και μη συνεχόμενη.

(γ) Από το λεκτικό του σημείου (β) συμπεραίνεται ότι αν η πραγματική χρήση πραγματοποιείται από συγγενικό πρόσωπο ακόμη και πέραν το 24 μηνών και το ακίνητο ή τμήμα του μεταβιβάζεται εντός του χρονικού ορίου των 5 ετών, θα υπόκειται στο ΦΠΑ

Γ. Παράδειγμα

Δεδομένα
Επιχείρηση αναγείρει κτήριο σε παραλιακό μέτωπο αποτελούμενο από έξι διαμερίσματα και δύο καταστήματα στο ισόγειο . Η ανέγερση του κτηρίου ολοκληρώνεται στις 31/12/22 και μετά από την επιθεώρηση από τις αρμόδιες αρχές εκδίδεται πιστοποιητικό καταλληλότητάς και χρήσης σύμφωνα με τους όρους της άδειας οικοδομής.

Η επιχείρηση διαθέτει τα διαμερίσματα και καταστήματα ως ακολούθως:

(α) Δύο από τα διαμερίσματα πωλούνται δύο μήνες μετά από την αποπεράτωση του κτηρίου.

(β) Ένα από τα διαμερίσματα μισθώνεται σε φυσικό πρόσωπο για ιδιοκατοίκηση για περίοδο 24 μηνών.

(γ) Δύο από τα διαμερίσματα μισθώνονται σε μη συγγενική εταιρεία με σκοπό την διάθεση τους σε τουρίστες που επισκέπτονται την Κύπρο για λιγοήμερες διακοπές.

(δ) Ένα από τα διαμερίσματα παραχωρείται σε συγγενική εταιρεία για να το χρησιμοποιήσει ως γραφείο έναντι αντιπαροχής.

(ε) Ένα εκ των δύο καταστημάτων μισθώνεται σε μη συγγενική επιχείρηση για 36 μήνες.

(ζ) Το δεύτερο εκ των δύο καταστημάτων μισθώνεται για ένα χρόνο και ακολούθως παραμένει ανοίκιαστο για τα επόμενα 2 χρόνια οπόταν και πωλείται.

Φορολογικές επιπτώσεις

(α) Δύο από τα διαμερίσματα πωλούνται δύο μήνες μετά από την αποπεράτωση του κτηρίου

Επιβάλλεται 19% ΦΠΑ επί της αξίας της παράδοσης εκτός αν ο αγοραστής προσκομίσει πιστοποιητική μειωμένου συντελεστή 5%.

(β) Ένα από τα διαμερίσματα μισθώνεται σε φυσικό πρόσωπο για ιδιοκατοίκηση για περίοδο 25 μηνών

Δεν επιβάλλεται ΦΠΑ στα μισθώματα επειδή η μίσθωση είναι για ιδιοκατοίκηση (εξαίρεση της Παραγράφου 1(α)(vi) του Ογδόου Παραρτήματος). Αν το διαμέρισμα πωληθεί μετά το τερματισμό της μίσθωσης είτε εντός είτε εκτός των 5 ετών από την ολοκλήρωση, η πώληση θα είναι εξαιρούμενη. Πρέπει να ληφθεί υπόψη και η ανάγκη επιστροφής του ΦΠΑ που αναλογεί στο διαμέρισμα σε σχέση με την ανέγερση.

(γ) Δύο από τα διαμερίσματα μισθώνονται σε μη συγγενική εταιρεία με σκοπό την διάθεση τους σε τουρίστες που επισκέπτονται την Κύπρο για λιγοήμερες διακοπές

Κατά αρχάς η μίσθωση των διαμερισμάτων υπόκειται στο 19% ΦΠΑ με βάση την παράγραφο 1(α)(vi) του Ογδόου Παραρτήματος εκτός αν επιλεγεί η μη φορολόγηση (opt out). Ο φόρος εισροών επί της ανέγερσης διεκδικείται προσωρινά στην ολότητα του. Αν η μίσθωση των δυο διαμερισμάτων επεκτείνεται πέραν των 24 μηνών, η τυχών μεταγενέστερη πώληση τους θα είναι εξαιρούμενη. Ο φόρος εισροών επί της ανέγερσης θα πρέπει να αναπροσαρμοσθεί με βάση το σχέδιο Κεφαλαιουχικών αγαθών (ΣΚΑ).

Αν η μίσθωση των δύο διαμερισμάτων είναι μικρότερη των 24 μηνών και ακολούθως πωληθούν εντός 5 ετών από το χρόνο αποπεράτωσης, η πώληση θα υπόκειται στο 19% ΦΠΑ εκτός αν εφαρμόζεται ο μειωμένος συντελεστής 5% (βλέπε ερώτημα πιο κάτω).

Ερώτημα: Θα δικαιούται ο αγοραστής το 5% νοουμένου ότι επήλθε η πρώτη χρήση αλλά σύμφωνα με την τροποποίηση έχει επιβληθεί ΦΠΑ στην παράδοση;

Αν τα διαμερίσματα πωληθούν 5 χρόνια μετά την αποπεράτωση τους, δεν επιβάλλεται ΦΠΑ και θα πρέπει να επιστραφεί ο φόρος εισροών επί της ανέγερσης σύμφωνα με το ΣΚΑ

(δ) Ένα από τα διαμερίσματα παραχωρείται σε συγγενική εταιρεία για να το χρησιμοποιήσει ως γραφείο έναντι αντιπαροχής

Ανεξαρτήτως του χρόνου μίσθωσης του διαμερίσματος στην συγγενική εταιρεία, αν το διαμέρισμα πωληθεί πριν τα 5 χρόνια από την αποπεράτωση του, θα υπόκειται στο ΦΠΑ. Η περίοδος των 24 μηνών δεν ισχύει σε αυτή την περίπτωση αφού ο μισθωτής είναι συγγενική εταιρεία.

Το ΣΚΑ εφαρμόζεται και ο φόρος εισροών επί της ανέγερσης θα διεκδικηθεί στην έκταση που το διαμέρισμα μισθώνεται με ΦΠΑ. Αν το διαμέρισμα πωληθεί μετά από τον 5ο χρόνο, η πώληση καθίσταται εξαιρούμενη και ο ΦΠΑ επί της ανέγερσης θα αναπροσαρμοσθεί με βάση το ΣΚΑ.

(ε) Ένα εκ των δύο καταστημάτων μισθώνεται σε μη συγγενική επιχείρηση για 36 μήνες

Σε αυτή την περίπτωση πληρείται τόσο η προϋπόθεση των 24 μηνών όσο και του μη συγγενικού προσώπου. Αυτό σημαίνει ότι αν μετά την μίσθωση, το κατάστημα πωληθεί είτε πριν είτε μετά το χρονικό περιορισμό των 5 ετών από την αποπεράτωση, η παράδοση θεωρείται εξαιρούμενη με αποτέλεσμα να αναπροσαρμοσθεί ο φόρος εισροών σύμφωνα με το ΣΚΑ

(ζ) Το δεύτερο εκ των δύο καταστημάτων μισθώνεται για ένα χρόνο και ακολούθως παραμένει ανοίκιαστο για τα επόμενα 2 χρόνια οπόταν και πωλείται

Σε σχέση με το δεύτερο κατάστημα, δεν πληρείται η προϋπόθεση των 24 μηνών και επομένως αν το κατάστημα πωληθεί πριν την έλευση των 5 ετών θα επιβληθεί ΦΠΑ επί της πώλησης. Ο φόρος εισροών επί της ανέγερσης διεκδικείται στην ολότητα του επειδή τόσο η μίσθωση όσο και η πώληση είναι φορολογητέες συναλλαγές.

Αν το δεύτερο κατάστημα πωληθεί μετά την πάροδο των 5 ετών, η πώληση θα είναι εξαιρούμενη με αποτέλεσμα ο φόρος εισροών να αναπροσαρμοσθεί με βάση το ΣΚΑ.

Δ. Προβλήματα που προκύπτουν λόγω της τροποποίησης του Ογδόου Παραρτήματος

1. Η εξάλειψη του όρου ‘πρώτη εγκατάσταση’ από την παράγραφο 1(β)(vi) δε λαμβάνει υπόψη το γεγονός ότι ο ίδιος όρος χρησιμοποιείται και σε άλλα σημεία της Νομοθεσίας:

Παράγραφος 11 του Πίνακα Β του Πέμπτου Παραρτήματος:

Στο πλαίσιο ανακαίνισης και επισκευής καθώς και εργασίες στατικής αναβάθμισης ιδιωτικής κατοικίας

Πρώτη εγκατάσταση: «σημαίνει την πρώτη χρησιμοποίηση, με οποιοδήποτε τρόπο, της ιδιωτικής κατοικίας ύστερα από την ανέγερσή της, περιλαμβανομένης της ιδιοκατοίκησης, ιδιόχρησης, μίσθωσης ή οποιασδήποτε άλλης χρήσης»

Παράγραφος 1 του Πίνακα Γ του Πέμπτου Παραρτήματος:

Στο πλαίσιο παράδοσης κτηρίου ή τμήματος και ανέγερσης κτηρίου

Παράδοση κτιρίου ή τμήματός του, περιλαμβανομένου του οικοπέδου που αγοράζεται μαζί με αυτό ή εξ’ αδιαιρέτου ιδανικής μερίδας επ’ αυτού, εφόσον η παράδοση πραγματοποιείται πριν από την πρώτη εγκατάσταση σ’ αυτό, το οποίο χρησιμοποιείται ως κύριος και μόνιμος χώρος διαμονής στη Δημοκρατία.

Ερώτημα: Αν το ακίνητο πωληθεί ως φορολογητέο, θα δικαιούται ο αγοραστής το 5% αφού ήδη το ακίνητο χρησιμοποιήθηκε για π.Χ., μίσθωση και επήλθε η πρώτη εγκατάσταση;

2. Πωλήσεις ακινήτων από εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων

Ενδεχομένως να έχουν στην κατοχή τους ακίνητα των οποίων η απόκτηση/ανέγερση αποπερατώθηκε είτε πέραν των 5 ετών ή πλησίον των 5 ετών με αποτέλεσμα να καθίστανται εξαιρούμενα πρόσωπα.

3. Μίσθωση ακινήτων λιγότερη από 24 μήνες και επακόλουθη πώληση τους ως καινούργια

Υπάρχουν περιπτώσεις όπου η αρχική χρήση του κτηρίου ήταν εξαιρούμενη μίσθωση για περίοδο λιγότερη των 24 μηνών και ακολούθως πωλούνται πριν τα 5 έτη. Ο φόρος εισροών κατά την απόκτηση ή ανέγερση δε διεκδικήθηκε αλλά όταν πωληθεί θα επιβληθεί ΦΠΑ. Τί γίνεται με το φόρο εισροών που δε διεκδικήθηκε εξ αρχής; Κανονικά θα πρέπει να επιστραφεί με βάση το ΣΚΑ.

4. Ακίνητα τα οποία για διάφορους λόγους δεν κατέστη δυνατόν να πωληθούν εντός 5 ετών από την ανέγερση/απόκτηση τους.

Σε αυτές τις περιπτώσεις με βάση την πρόθεση διεκδικήθηκε ο ΦΠΑ αλλά αν δεν πωληθεί το ακίνητο μέσα σε 5 χρόνια καθίσταται εξαιρούμενο με αποτέλεσμα επιστροφής του ΦΠΑ που αρχικά διεκδικήθηκε.

5. Δεν προβλέπονται μεταβατικές διατάξεις Δ. Ενέργειες υπό εξέλιξη

Έχοντας υπόψη τα προβλήματα που προκύπτουν από την τροποποίηση των σχετικών παραγράφων του Ογδόου Παραρτήματος, και κατόπιν υπόδειξης τους στους αρμόδιους λειτουργούς του Τμήματος Φορολογίας από του επηρεαζόμενους φορολογούμενους ή και των επαγγελματικών σωμάτων τους, συμπεριλαμβανομένης και της επιτροπής ΦΠΑ του Συνδέσμου Εγκεκριμένων Λογιστών (ΣΕΛΚ), αναμένεται επανεξέταση των τροποποιήσεων.

Ανεξαρτήτως των ενδεχόμενων περεταίρω τροποποιήσεων, οι συναλλαγές που πραγματοποιήθηκαν από την ημερομηνία της τροποποίησης (11/11/22) μέχρι την ημερομηνία της πιθανής επικείμενης νέα τροποποίηση, κατά πάσα πιθανότητα, θα υπόκεινται στην φορολογική μεταχείριση όπως περιγράφεται σε αυτή την ενημέρωση.