Ενημέρωση σε σχέση με τροποποίηση της Παραγράφου 3 του Πέμπτου Παραρτήματος που ψηφίσθηκε από την Ολομέλεια της Βουλής στις 8 Ιουνίου 2023 και δημοσιεύθηκε στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 16 Ιουνίου 2023

cyprus accounting firms

Ημερομηνία: 19 Ιουνίου 2023

Α. Τι αφορά η τροποποίηση

1. Με την τροποποίηση της Παραγράφου 3 του Πέμπτου Παραρτήματος, οι προϋποθέσεις για την επιβολή του μειωμένου συντελεστή 5% σε σχέση με την παράδοση ή ανέγερση είτε κατοικίας είτε διαμερίσματος, έχουν διαφοροποιηθεί ως εξής:

(α) Τίθεται διπλός περιορισμός των δομήσιμων εμβαδών τόσο για την ανέγερση όσο και για την αγορά ακινήτου για να χρησιμοποιηθεί ως μόνιμος χώρο διαμονής:

(i) Ο πρώτος περιορισμός αφορά την διακύμανση των επιτρεπόμενων δομήσιμων εμβαδών και
(ii) ο δεύτερος τη διακύμανση των επιτρεπόμενων αξιών αγοράς ή ανέγερσης

(β) Ο μειωμένος συντελεστής παραχωρείται εξ ολοκλήρου αν το εμβαδό του σχετικού ακινήτου δεν ξεπερνά τα 130 τμ δομήσιμου εμβαδού (εφεξής ‘τμ’) σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια που υποβλήθηκαν για εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας ή άδεια οικοδομής και η αξία δεν ξεπερνά τις 
€350,000.

(γ) Αν το δομισμό εμβαδό είναι μέχρι 190τμ και αξία είναι μέχρι €475,000, ο μειωμένος συντελεστής επιβάλλεται στην αξία των 130τμ με μέγιστο όριο τις €350,000.

(δ) Αν το δομήσιμο εμβαδό είναι πέραν των 190τμ ή η αξία είναι πέραν των €475,000, δεν ισχύει ο μειωμένος συντελεστή και όλη η αξία υπόκειται στον κανονική συντελεστή 19%

Β. Άτομα με αναπηρία

Όταν ο αιτητής εμπίπτει στον ορισμό ατόμου με αναπηρία (βλέπε Παράρτημα Ι) ο μειωμένος συντελεστής εφαρμόζεται για τα πρώτα 190τμ κατοικίας ανεξαρτήτως από το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν της κατοικίας.

Η τροποποίηση δεν αναφέρεται σε αξία αλλά ο Έφορος μπορεί να καθορίσει την αξία ανά τετραγωνικό μέτρο με γνωστοποίηση του μετά από απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου

Γ. Μεταβατικές διατάξεις

Οι μεταβατικές διατάξεις σε σχέση με την τις πιο πάνω τροποποιήσεις προβλέπονται στον νέο Άρθρο 63 (Βλέπε Παράρτημα ΙΙ)

Οι πιο πάνω αναφερθείσες τροποποιήσεις δε θα ισχύουν για παραδόσεις ακινήτων για τις οποίες (α) η πολεοδομική άδεια από την αρμόδια αρχή εξασφαλίστηκε πριν τις 31 Οκτωβρίου 2023 ή

(β) η αίτηση για εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας έχει υποβληθεί στην αρμόδια αρχή μέχρι τις 31 Οκτωβρίου 2023 και για την οποία υποβάλλεται δεόντως συμπληρωμένη η υπεύθυνη δήλωση που προβλέπεται στην τέταρτη υπό-παράγραφο του Πίνακα Γ του Πέμπτου Παραρτήματος εντός τριών (3) ετών από την έναρξη ισχύος το εν λόγω νόμου (16/6/2023 – δημοσίευση στην επίσημη εφημερίδα της Δημοκρατίας)

Σχόλιο: Αν εξασφαλισθεί ή γίνει αίτηση για να εξασφαλισθεί πολεοδομική άδεια μέχρι 31/10/23, η υπεύθυνη δήλωση με τα απαιτούμενα στοιχεία και πληροφορίες πρέπει να υποβληθεί δεόντως στο Τμήμα Φορολογίας προς εξέταση και έγκριση μέχρι τις 16/6/26

Δ. Δικαίωμα απόκτησης κατοικίας πριν την έλευση των 10 χρόνων

Προηγουμένως: Το δικαιούχο πρόσωπο, έπρεπε να καταβάλει ολόκληρο το ποσό που επωφελήθηκε για να δικαιούται να διεκδικήσει εκ νέου το μειωμένο συντελεστή για άλλη κατοικία.

Μετά την τροποποίηση: Αν διακόψει την διαμονή του στην κατοικία που επωφελήθηκε με το μειωμένο συντελεστή με σκοπό να αποκτήσει άλλη κατοικία, θα μπορεί να το κάνει αν επιστρέψει το μέρος του οφέλους που αφοράει τον εναπομείναντα χρόνο για να συμπληρωθούν τα 10 χρόνια (δέκατη υπο-παράγραφος) ανεξάρτητα αν η αίτηση υπεβλήθη πρίν ή μετά τις 31/10/23 (Νέο Άρθρο 63 – Βλέπε Παράρτημα ΙΙ)

Ε. Διόρθωση σε σχέση με μεταβίβαση δικαιούχου κατοικίας από γονέα σε ενήλικο τέκνο

Προηγουμένως: Ο γονέας δε θα έπρεπε να επιστρέψει τον ανάλογο ΦΠΑ αν μεταβίβαζε την κατοικία σε ενήλικο τέκνο που δεν είναι δικαιούχο πρόσωπο κατά το χρόνο μεταβίβασης.

Μετά την τροποποίηση: Ο γονέας δεν οφείλει να επιστρέψει τον ανάλογο ΦΠΑ αν μεταβιβάσει σε ενήλικο τέκνο που είναι δικαιούχο πρόσωπο κατά το χρόνο της μεταβίβασης

Γ. Παραδείγματα

Τα πιο κάτω ενδεικτικά παραδείγματα βασίζονται σε μεθοδολογία που προτίθεται να εφαρμόσει το Τμήμα Φορολογίας. Αν η προστιθέμενη μεθοδολογία θα αλλάξει, θα ενημερωθείτε αναλόγως.

Παράδειγμα 1: Όταν η αξία είναι μεγαλύτερη του ανώτατου ορίου

Το συμβόλαιο αφορά την αγορά κατοικίας/διαμερίσματος αξίας €480,000 με 130τμ. Σε αυτό το παράδειγμα πληρείται το κατώτατο και ανώτατο όριο των τμ αλλά δεν τηρείται το ανώτατο όριο της αξίας.

Δεν ισχύει ο μειωμένος συντελεστής

Παράδειγμα 2: Τα τμ είναι εκτός δεύτερου ορίου και η αξία εντός πρώτου ορίου

Το συμβόλαιο αφορά την αγορά κατοικίας/διαμερίσματος αξίας €350,000 με 200τμ. Σε αυτό το παράδειγμα πληρείται το κατώτατο όριο της αξίας αλλά δεν τηρείται το ανώτατο όριο των τμ.

Δεν ισχύει ο μειωμένος συντελεστής

Παράδειγμα 3: Και οι δύο παράμετροι είναι εκτός κατώτατων και ανώτατων ορίων

Το συμβόλαιο αφορά την αγορά κατοικίας/διαμερίσματος αξίας €500,000 με 200τμ. Σε αυτό το παράδειγμα δεν πληρούνται ούτε τα κατώτερα ούτε τα ανώτερα όριο των δύο παραμέτρων.

Δεν ισχύει ο μειωμένος συντελεστής

Παράδειγμα 4: Τόσο τα τετραγωνικά μέτρα δομήσιμου εμβαδού όσο και αξία εμπίπτουν εντός των καθορισμένων ορίων των 130τμδε και €350,000 αξίας

Το συμβόλαιο αφορά την αγορά κατοικίας/διαμερίσματος αξίας €300,000 με 130τμδε. Συνεπώς και τα δύο κατώτατα όρια ικανοποιούνται

 

Πληρωτέος ΦΠΑ

Μειωμένος συντελεστής 5% (300,000Χ5%)

15,000.00
Κανονικός συντελεστής 19% (300,000Χ5%)57,000.00
Όφελος42,000.00

Παράδειγμα 5: Τα τετραγωνικά μέτρα δομήσιμου εμβαδού είναι εντός του κατώτατου ορίου αλλά η αξία είναι μεγαλύτερη του κατώτατου ορίου αλλά μικρότερη του ανώτατου ορίου

Το συμβόλαιο αφορά την αγορά κατοικίας/διαμερίσματος αξίας €400,000 με 130τμ. Συνεπώς μόνο ένα εκ των δύο κατώτατων ορίων ικανοποιούνται αλλά ικανοποιείται το ανώτατο όριο σε σχέση με την αξία

Προτιθέμενος τρόπος υπολογισμού από ΤΦ

Πρώτο βήμα: Υπολογίζεται το κλάσμα των τετραγωνικών
Δεύτερο βήμα: Πολλαπλασιάζεται το κλάσμα επί το κατώτατο όριο αξίας
Τρίτο βήμα: Αφαιρείται το ποσό του αποτελέσματος από την αξία του συμβολαίου για να καταλήξουμε στο ποσό του κανονικού συντελεστή

 

Πρώτο βήμα: 130/130 = 1 
Δεύτερο βήμα: 1 Χ 350,000 – €350,000
Τρίτο βήμα: €400,000 – 350,000 = €50,000
Μειωμένος συντελεστής: 350,000 Χ 5% =17,500
Κανονικός συντελεστής: 50,000 Χ19% =  9,500
Ολικός ΦΠΑ27,000
Κανονικός συντελεστής στην ολική αξία 19%76,000
‘Όφελος49,000

Παράδειγμα 6: Τα τετραγωνικά μέτρα δομήσιμου εμβαδού καθώς και η αξία είναι πέραν του κατώτατων ορίων αλλά κάτω από τα ανώτατα όρια

Το συμβόλαιο αφορά την αγορά κατοικίας/διαμερίσματος αξίας €400,000 με 150τμ.
Συνεπώς, τόσο τα τμ όσο και η αξία είναι πέραν του κατώτατου ορίου αλλά αμφότερα κάτω των ανώτατων ορίων

Προτιθέμενος τρόπος υπολογισμού από ΤΦ

Πρώτο βήμα: Υπολογίζεται το κλάσμα των τετραγωνικών
Δεύτερο βήμα: Πολλαπλασιάζεται το κλάσμα επί το κατώτατο όριο αξίας
Τρίτο βήμα: Αφαιρείται το ποσό του αποτελέσματος από την αξία του συμβολαίου για να καταλήξουμε στο ποσό του κανονικού συντελεστή

Πρώτο βήμα: 130/150 = 0.87 
Δεύτερο βήμα: .87 Χ 350,000 – €304,500 Τρίτο βήμα: €400,000 – 304,500 = €95,500 
Μειωμένος συντελεστής: 304,500 Χ 5% =15,225
Κανονικός συντελεστής: 95,500 Χ19% =18,145
Ολικός ΦΠΑ33,370
Κανονικός συντελεστής στην ολική αξία 19%76,000
‘Όφελος42,630

Παράδειγμα 7: Τα τμ είναι μικρότερα του κατώτατου ορίου και η αξία στο ύψος του ανώτατου ορίου

Το συμβόλαιο αφορά την αγορά κατοικίας/διαμερίσματος αξίας €475,000 με 120τμ.
Σε αυτό το παράδειγμα τα τμ είναι μικρότερα του κατώτατου ορίου και αξία ανέρχεται στο ανώτατο καθορισμένο όριο (€475,000).

Προτιθέμενος τρόπος υπολογισμού από ΤΦ

Πρώτο βήμα: Υπολογίζεται το κλάσμα των τετραγωνικών
Δεύτερο βήμα: Πολλαπλασιάζεται το κλάσμα επί το κατώτατο όριο αξίας
Τρίτο βήμα: Αφαιρείται το ποσό του αποτελέσματος από την αξία του συμβολαίου για να καταλήξουμε στο ποσό του κανονικού συντελεστή

Πρώτο βήμα: 120/120 = 1
Δεύτερο βήμα: 1 Χ 350,000 = €350,000
Τρίτο βήμα: €475,000 – 350,000 = €125,000

 

Μειωμένος συντελεστής: (350,000 Χ 5%) =

17,500.00

Κανονικός συντελεστής: (125,000 Χ19%) =

23,750.00

Ολικός ΦΠΑ

41,250.00

Κανονικός συντελεστής στην ολική αξία 19%

90,250.00

‘Όφελος

49,000.00

Παράδειγμα 8: Τόσο τα τμ όσο και η αξία ισούνται με τα ανώτερα όρια

Το συμβόλαιο αφορά την αγορά κατοικίας/διαμερίσματος αξίας €475,000 με 190τμδε. Σε αυτό το παράδειγμα τα τμ και η αξία ισούνται με τα ανώτερα όρια (190 και €475,000 αντιστοίχως.

Προτιθέμενος τρόπος υπολογισμού από ΤΦ

Πρώτο βήμα: Υπολογίζεται το κλάσμα των τετραγωνικών
Δεύτερο βήμα: Πολλαπλασιάζεται το κλάσμα επί το κατώτατο όριο αξίας
Τρίτο βήμα: Αφαιρείται το ποσό του αποτελέσματος από την αξία του συμβολαίου για να καταλήξουμε στο ποσό του κανονικού συντελεστή

Πρώτο βήμα: 130/190 = .6842
Δεύτερο βήμα: 0.6842 Χ 350,000 = €239,470
Τρίτο βήμα: €475,000 – 239,470 = €235,530

Μειωμένος συντελεστής: (€239,470Χ 5%) =11,974,00
Κανονικός συντελεστής: (€235,530 Χ 19%) =44,751.00
Ολικός ΦΠΑ56,725.00
Κανονικός συντελεστής στην ολική αξία 19%90,250.00
‘Όφελος33,525.00

Παράρτημα Ι

Ορισμός ατόμου με αναπηρία

«“άτομο με αναπηρίαˮ σημαίνει πρόσωπο το οποίο έχει μακροχρόνιες σωματικές, πνευματικές, διανοητικές ή αισθητηριακές διαταραχές, οι οποίες, κατά την αλληλοεπίδρασή τους με διάφορα εμπόδια, δυνατό να εμποδίσουν την πλήρη και αποτελεσματική συμμετοχή του στην κοινωνία σε ίση βάση με άλλους και το οποίο πιστοποιείται ως πρόσωπο με σοβαρή ή ολική αναπηρία από το Σύστημα Αξιολόγησης της Αναπηρίας ή να έχει εγκριθεί ως λήπτης δημόσιου βοηθήματος ως ανάπηρο άτομο με βάση τις διατάξεις του περί Δημόσιων Βοηθημάτων και Υπηρεσιών Νόμου, μέχρι να πιστοποιηθεί ως άτομο με σοβαρή ή ολική μακροχρόνια σωματική ή/και πνευματική ή/και διανοητική ή/και αισθητηριακή αναπηρία από το Σύστημα Αξιολόγησης της Αναπηρίας, εφόσον κληθεί για πιστοποίηση ή πρόσωπο που πιστοποιείται από το Σύστημα Αξιολόγησης της Αναπηρίας ως πρόσωπο με μέτρια νοητική αναπηρία».

Παράρτημα ΙΙ

Νέο Άθρο 63

63. Οι διατάξεις του περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (Τροποποιητικού) Νόμου του 2023 δεν εφαρμόζονται για κτίρια για τα οποία έχει εξασφαλιστεί πολεοδομική άδεια από την αρμόδια αρχή ή έχει υποβληθεί αίτηση για πολεοδομική άδεια στην αρμόδια αρχή μέχρι την 31η Οκτωβρίου 2023 και για τα οποία υποβάλλεται δεόντως συμπληρωμένη η υπεύθυνη δήλωση που προβλέπεται στην τέταρτη υποπαράγραφο του Πίνακα Γ, εντός τριών (3) ετών από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του εν λόγω νόμου.».

200 Archiepiskopou Makariou III Avenue,
1st Floor, Office 102,
2311 – Lakatamia, Nicosia, Cyprus

T: +357 22276000 | F: +357 22270807

[email protected] | www.mcmillanwoods.com.cy

error: Content is protected !!
Scroll to Top